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共有产权房:与政府“搭伙”好不好?

来源 :发布时间 :2017-08-24浏览 :


?? ? ? 最近网络上,一个新的“网红词”替代了此前热极一时的“租购同权”,那就是各地拟推出的“共有产权房”。
? ? ? 有人说这是保障性住房政策3.0版本,“我的前半生”无望买房,而我的后半生发生了转折,低收入刚需族是不是终于迎来了在城市落脚的春天?这个政策出台会使年年上涨的商品房市场退退烧吗?


“共有产权房”宜宾试点

? ? ? ? ??实际上,共有产权房并不稀奇。
? ? ? 通俗的讲,就像个人与政府合伙成立一家股份公司,双方按出资份额各占相应比例的股份,但公司的管理和运营权归个人支配,政府出让自己的使用权。
??  5年后,你如果还是没有足够的资金,可以继续住着;如果你有了积蓄,可以购买房屋的完全产权;还可以上市交易,卖房拿钱走人。
? ? ? 如今,作为试点城市的宜宾,符合条件的市民终于能提前试着享受“共有产权房”了。2017年4月12日,《宜宾市共有产权住房制度试点实施意见(代拟稿)》公开征求意见。
? ? ? 2017年7月28日,宜宾市人民政府办公室发布《关于印发宜宾市共有产权住房制度试点实施意见的通知》(宜府办函﹝2017﹞155号)(以下简称《意见》)要求各区县、部门结合实际贯彻落实。
? ? ? 本刊记者第一时间获此消息后,8月10日上午9点开始,先后走访了宜宾市房管局、临港国土房管局以及宜宾市住建局等相关部门,得到的回应却是要么不知情,要么还没得到文件……
??  随后,记者致电宜宾市人民政府法制科,一名女性工作人员在电话中告知,《宜宾市共有产权住房制度试点实施意见》刚刚正式出台,文件已经下达,目前尚未挂网公布,具体实施细则还需各区县根据实际情况制定。

如何买“共有产权房”?
? ? ? 按照《意见》规定,宜宾试点的共有产权住房为政策性商品住房,由购房人与政府按份额共有房屋所有权,并按筹集方式不同确定各自产权份额。
? ? ? 政府组织建设共有产权住房,购房人按公布的销售价格,购买70%的产权,政府持有的产权份额为30%;公共租赁住房“租改售”共有产权住房,购房人按公布的销售价格,购买60%的产权,政府持有的产权份额为40%。
? ? ? 共有产权住房的房源信息(包括项目名称、位置、套数、户型面积等)、申请地点、销售价格、购买对象、购买比例等信息应当向社会公布,接受社会监督。
? ? ? 其实,老百姓的房产绝大多数都是共有产权,只是很多人没有察觉到。比如,婚后夫妻购房,共同出资共同还贷,就是夫妻共有;如果要卖房(转移或变更不动产登记),还必须征得配偶同意,房地产增值收益和租金收入原则上夫妻共享,在离婚时就会显现出来,夫妻共有产权原则上分家析产一人一半。
??  这就是“共有产权房”,现在只不过房子的另一部分的产权人从配偶变成了政府。当然,政府不会住这套房,所以政府给出的福利是其使用权,保障低收入群体居有其所。
? ? ? 因此,房地产业界形象地将之称为“产权式保障房3.0版本”(相对于廉租房、公租房无产权型保障房而言),无疑,这是一种尝试,更是一种进步。?

低收入家庭买得起吗?


? ? ? ? ??作为共有产权住房的一种形式,公共租赁住房“租改售”将在德阳、遂宁、乐山、宜宾等5个城市试点。?
? ? ??2014年,宜宾县率先开展了小范围的试点探索,并引起了社会的广泛关注,成为全省首个试点县域,受到省上表扬。
??  宜宾县修建的宜安家园和小河园(两个廉租房小区),共有廉租房284套,其中有167套用于实施共有产权试点。
??  据了解,宜宾县政府在制定廉租房共有产权具体实施办法时,组织相关部门开展了房源单价审定,成本价为每平方米1450元,扣减政府补助的每平方米300元后,共有产权廉租房房价为每平方米1150元。
? ? ? 大多数低收入家庭在购买共有产权房时,最大的难题是“手中无粮”,为买一套房,不得不向亲朋们“东拼西凑”,有时还不一定能凑齐。
? ? ? 由于低收入群体往往没有稳定工作,银行不一定愿意给他们贷款,一是担心他们还款能力弱,二是贷款数额比不上常规房贷。
??  很多低收入群体则期待,好政策出台,还需要设计一个针对共有产权房用户的贷款解决方案,让最需要、最弱势的群体有机会中标,同样有机会购房,这样才能让人皆大欢喜。


共有房产权之如何走?

?? ? ? ??从政策初衷看来,确实大快人心,那么,未来在实施中如何保障“不走样”呢??? ??

? ? 《意见》规定,政府组织建设共有产权住房,由各县(区)结合当地经济社会发展水平和城镇居民收入水平确定申请条件,并适时动态调整。单套建筑面积不超过90平方米;公共租赁住房“租改售”,单套建筑面积不超过60平方米。共有产权住房的建设、购买等享受保障性住房相关优惠政策。

? ? ? 但市民最关心的还是价格因素。对共有产权住房项目的销售均价与同地段、同品质普通商品住房的销售均价的差异,以及如何结合土地、税费等政府投入的隐形成本、和房屋楼层、朝向、位置等因素,最终确定每套房屋的销售价格和价格浮动范围,这些尚未给予明确,还有待于各区县根据实际制定相关实施细则。
??  有观点提出,共有产权房从机制设计上就存有市场价格与政府计划定价的“差价”,购房者五年后回购政府手中的部分产权,取得完全产权后再上市交易,是不是存在“屌丝逆袭”的牟利空间?
? ? ? 其次,取得共有产权房居住权后,虽然有部分产权在政府手中,但住户要不要为政府这部分产权付一定比例的房租?毕竟,现有的公租房、廉租房是需要付租金的,社会公平性如何保证?万一房价下行,属于国有资产的政府手中那部分产权缩水了怎么办?
??  再者,在当前中高收入家庭尚且买房十分困难的时候,中低收入家庭反而可以更轻易拥有带有产权的住房,相当于政府和个人合股“炒房”,因为区域房价上涨,政府也是直接受益者,那谁来抑制不合理的高房价?会不会形成“福利陷阱”?
? ? ? 业界认为,虽然共有产权房固有特质,无法撼动商品房占楼市供应主导地位,但在摸着石头过河阶段,这项政策落地执行,不仅考验各区县的智慧,还有情商。
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